Zakaj je TvojDom dober upravnik stavb?
- Ker ima več let izkušenj pri upravljanju stavb,
- ker zagotavlja 24 urno telefonsko dosegljivost,
- ker skrbi za dobro medsebojno komunikacijo,
- ker nudi ugodne cene upravljanja,
- ker skrbi, da so stroški upravljanja čim nižji,
- ker si prizadeva za energetsko varčno vzdrževanje stavb in
- ker je strokoven in učinkovit
Kako menjati upravnika ?
V stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli je upravnik zakonsko obvezen. V skladu z veljavno stanovanjsko zakonodajo je tako določitev upravnika kot zamenjava upravnika posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje večine etažnih lastnikov.
V kolikor etažni lastniki niso zadovoljni z dosedanjim upravnikom lahko slednjega menjajo, pri čemer pa morejo biti pozorni, da je postopek menjave pravilno izpeljan.
Odpoved upravljanja oziroma Pogodba o opravljanju upravniških storitev je veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od pogodbe podpišejo etažni lastniki z več kot polovico solastniških deležev. S strani etažnih lastnikov pooblaščen etažni lastnik mora upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti sklep. Odpovedni rok najmanj treh mesecev začne teči z dnem vročitve sklepa. V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, prične teči odpovedni rok takoj.
Na novo imenovan upravnik se vpiše v register upravnikov na pristojni upravni enoti, hkrati pa se iz registra izbriše prejšnji upravnik.
Po prenehanju pogodbe o upravljanju upravniških storitev mora upravnik opraviti primopredajo poslov z novo imenovanim upravnikom.
Kaj storiti v primeru napake na položnici oziroma je niste prejeli?
V danem primeru nas nemudoma kontaktirajte po e-pošti info@tvojdom.si ali na telefonsko številko 02 292 62 22
Kaj so intervencijska popravila?
To so popravila, ki jih upravitelj izvede brez soglasja etažnih lastnikov, saj bi opustitev slednjih povzročila večjo škodo na objektih oziroma stavbah.
Kaj so redna vzdrževalna dela manjše vrednosti?
Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti so dela, za katerih izvedbo mora upravnik skrbeti sproti, vendar zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov. mednje spadajo:
- Popravila dimniških kap in zamenjava dimniških vratc.
- Popravilo strešne kritine (zamenjava manjših posameznih delov)
- Pleskanje in slikanje manjših površin ter druga manjša vzdrževalna dela skupnih prostorov v stavbi.
- Popravila svetlobnih jaškov in zaščitnih mrež.
- Popravila ključavničarskih in kleparskih izdelkov-pločevinastih in drugih strešnih obrob in odtokov, s katerimi se preprečuje nastajanje večje škode.
- Popravila strelovodov in meritve prevodnosti.
- Krpanje ometov na fasadah in v skupnih delih stavbe.
- Popravila na vratih, oknih in roletah v skupnih prostorih, na fasadah zgradb, v vetrolovih in stopniščih.
- Popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe.
- Pleskanje oz. ustrezna površinska zaščita kompletnih vhodnih, stavbnih in stanovanjskih vrat s stopniščnega vretena hodnika.
- Popravila skupnih prostorov v primeru okvare vodovodnih, kanalizacijskih in drugih skupnih instalacij.
- Popravila stikov, zamenjava tesnil in ventilov na glavnih vodovodnih ceveh, pri glavnih plinovodih in kanalizaciji.
- Popravila plinskih, električnih in centralnih bojlerjev v skupnih prostorih stavbe.
- Popravila instalacij centralne kurjave, plina in radiatorjev, ki se nahajajo v skupnih prostorih stavbe.
- Redna servisiranja osebnih in tovornih dvigal, toplovodnih postaj, hidroforjev, odštevalnih ur, detekcijskih, telekomunikacijskih in video naprav, naprav za nadzor in varovanje vhoda v stavbo, v skladu s predpisi za vzdrževanje teh skupnih naprav stavbe.
- Nabava in vzdrževanje oglasnih desk, zastav, namestitev hišnih redov.
- Nabava in vzdrževanje požarnovarnostnih naprav, sredstev in opreme za osebno in skupinsko zaščito ob naravnih in drugih nesrečah ter v vojni in gasilske in samoreševalne opreme za reševanje iz zaklonišča.
- Vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so dotoki in odtoki vode, elekrične, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge instalacije.
- Vzdrževanje poštnih nabiralnikov.
- Vzdrževanje opreme za prostore organov skupnosti lastnikov.
- Vzdrževanje zvoncev, domofonov, električnih ključavnic in stopniščnega avtomata v skupnih prostorih stavbe.
- Vzdrževanje in pregled skupinskih telekomukacijskih in video naprav.
- Vzdrževanje peskovnikov, klopi in igral na pripadajočem zemljišču večstanovanjskih stavb.
- Letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal, vzdrževanje in servisiranje.
Na kakšen način odločajo etažni lastniki?
Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov, ponovljenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.
Za katere odločitve zadošča več kot 50% soglasje?
S soglasjem več kot 50% po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja kot je obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda, vgradnja dodatnih merilnih naprav.
Katere odločitve lahko etažni lastniki sprejmemo z več kot 75% soglasjem?
Več kot 75% soglasje je potrebno za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (po 14. členu Stanovanjskega zakona), za zavarovanje stavbe ter za izvedbo izboljšav, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno.
Katere odločitve morajo etažni lastniki sprejemati soglasno (100% soglasje)?
S soglasjem vseh se sprejema sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje ter za določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
Kdo in kdaj skliče zbor lastnikov in kaj more vabilo na sklic zbora vsebovati?
Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno petino. Zbor lastnikov se skliče vsaj 14 dni pred zborom in sicer s pisnim vabilom.
Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov o katerih bo zbor odločal.
Odločanje s podpisovanjem listine
Etažni lastniki lahko odločajo tudi s podpisovanjem listine v skladu z določili 35. člena ZS-1. Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.
S podpisovanjem listine se lahko odloča tako, da se svoj izvod listine pošlje v podpis vsakemu etažnemu lastniku, ali pa en izvod listine podpisujejo vsi etažni lastniki.
Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, nadzorni odbor, eden ali več lastnikov. Tisti, ki je postopek vodil, mora upravniku vročiti listine, na podlagi katerih upravnik ugotovi rezultat glasovanja. Izid glasovanja upravnik objavi na oglasni deski in pošlje lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje navedbo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.
Ponovljeni zbor lastnikov in kaj more vsebovati vabilo na ponovljen zbor
Etažni lastniki na ponovljenem zboru lastnikov lahko odločajo o poslih rednega upravljanja. Odločitev je sprejeta, če zanjo glasuje več kot polovica prisotnih etažnih lastnikov (po solastniških deležih).
Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora vsebovati vse sestavine, ki morajo biti navedene v vabilu za redni zbor, poleg tega pa mora biti v vabilu za sklic ponovljenega zbora navedeno opozorilo, da bo zbor odločal z večino prisotnih po solastniških deležih
Ali je potrebno zapisnik zbora etažnih lastnikov potrditi?
Zapisnik zbora mora biti razumljiv, popoln in ustrezati dejanskemu stanju. Overovitelja zapisnika (pooblaščenca lastnikov) morata podpisati zapisnik najkasneje v roku sedmih dni po prejemu, sicer se šteje, da je zapisnik potrjen.
Pogodba o medsebojnih razmerjih
Pogodba o medsebojnih razmerjih morajo skleniti etažni lastniki, s katero uredijo zlasti vrsto stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če niso v skladu s solastniškimi deleži, morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini, način uporabe skupnih delov, namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini, nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu, način upravljanja skupnih delov, uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene, zavarovanje zgradbe ter pooblastila upravniku, če niso enaka zakonskim. Pogodba je sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki.
Ali je ustanovitev nadzornega odbora obvezna?
Etažni lastniki stavbe samostojno odločajo o imenovanju nadzornega odbora. Za imenovanje zadošča soglasje večine etažnih lastnikov stavbe.
Če se etažni lastniki ne odločijo drugače, ima nadzorni odbor 3 člane, izmed katerih imenujejo predsednika.
Opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja
Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z določili SZ-1 tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za opravljanje dejavnosti mora etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.
Ali je hišni red obvezen?
Sprejetje hišnega reda ni obvezno, je pa priporočljivo, saj se s slednjim določajo temeljna pravila sosedskega sožitja, kot je uporaba skupnih delov, pravila ravnanja v stavbi, pogoji za bivanje hišnih ljubljenčkov, določitev hujših kršitev, ki so podlaga za izključitveno tožbo in podobno. Hišni red se sprejme s soglasjem solastnikov, katerih solastniški delež sestavlja skupaj več kot 50%.
Kdaj je potrebno ustanoviti rezervni sklad?
Če ima večstanovanjska stavba več kot 2 etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov, je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.
Kdo vodi sredstva rezervnega sklada?
Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske stavbe na posebnem transakcijskem računu. Če upravlja več stavb, mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako stavbo posebej.
Za kaj so namenjena sredstva rezervnega sklada?
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v načrtu vzdrževanja, za dela, ki so vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervnim sklad.
Ali lahko etažni lastnik, ki prodaja nepremičnino zahteva izplačilo še ne porabljenega deleža v rezervnem skladu ?
Premoženje rezervnega sklada je skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, zato ni mogoče, niti ob prodaji stanovanja, zahtevati vračila vplačanih zneskov.
Ali je višina vplačil v rezervni sklad predpisana?
Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur. l. RS, št. 11/04).
Kako je z najemanjem posojila v breme rezervnega sklada?
Za odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
Ali je zavarovanje stavbe obvezno za vse etažne lastnike, tudi tiste, ki temu nasprotujejo?
V kolikor je odločitev sprejeta z več kakor 75 % soglasjem etažnih lastnikov je odločitev obvezujoča za vse etažne lastnike.
Kako se delijo stroški v večstanovanjski stavbi?
Stanovanjski zakon določa da vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem.
Obratovalni stroški se delijo v skladu s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb , in sicer po površini, po številu enot in po številu uporabnikov.
Kako se delijo stroški za garaže
Uporabnike garaž, garažnih boksov, parkirnih mest itd. bremenijo le obratovalni stroški, ki so dejansko povezani z njihovo uporabo.
Kako se delijo stroški za ločen poslovni prostor
Kadar je poslovni prostor fizično ločen od skupnih delov stavbe in njegova uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo uporabnika poslovnega prostora le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastanejo z uporabo tega prostora.
Sporočanje podatkov o številu uporabnikov
Lastnik posamezne enote ali najemnik, mora upravniku sporočiti podatke o številu uporabnikov na za to predpisanem obrazcu. Upravnik upošteva vsako nastalo spremembo pri prvem naslednjem obračunskem obdobju. Za verodostojnost podatka se jamči s podpisom. Upravnik na podlagi prejetih sporočil o uporabnikih posameznih enot sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov in ga obesi na oglasni deski. Uporabnik, ki prebiva v stavbi lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil.
Kaj je dolžan storiti upravnik, ko prejme pisno opozorilo uporabnika o številu uporabnikov določene posamezne enote?
Upravnik v danem primeru pisno pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje.
Ali je zavarovanje večstanovanjskih stavb obvezno?
Upravljanje večstanovanjske stavbe je po stanovanjskem zakonu sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Stanovanjski zakon o zavarovanju večstanovanjskih stavb ne govori. V okviru stanovanjske zakonodaje to ureja Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki pa ne nalaga, da bi bilo zavarovanje nujno ali potrebno. Omenjeni pravilnik slednje uvrša med posle, za katere je potrebno pridobiti 75 % etažnih lastnikov.
V kolikor etažni lastniki z 75 % soglasjem odločijo o zavarovanju stavbe upravnik zagotovi zavarovanje za kritje vsaj za primer požara ter za splošno odgovornost iz hišne in zemeljske posesti ter primer strojeloma.